Nhà ở cho thuê: Chưa dễ để khai triển...

Nhiều căn hộ bị “bỏ trống” nhưng cũng nhiều người muốn mua nhà lại không có đủ điều kiện kinh tế để được mua. Giải pháp thì nhiều mà thực hiện không được bao lăm, sự “lệch pha” giữa cung cầu vẫn tồn tại. Bàn bạc với PV, ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Cty TNHH địa ốc Đất Lành, cho rằng: Sở dĩ dẫn đến tình trạng tồn kho như hiện nay bởi thị trường trước đây phát triển theo khuynh hướng “ảo”, không có định hướng chiến lược rõ ràng. Thị trường chỉ tụ họp vào phân khúc nhà ở diện tích lớn, giá cao trong khi các nhà đầu tư lại mua đi bán lại để kiếm lời chứ không quá quan hoài đến nhu cầu của phần đông người dân. Sau vài năm phát triển như vậy, số lượng căn hộ đã tăng lên, giá trị “ảo” không còn nữa, thị trường dần trở lại với giá trị thực, các sản phẩm “đắt tiền” bắt đầu bị bội thực, khó giao tế. Doanh nghiệp (DN) gặp khó khăn và dần dần bị phá sản. Quả tình, với khoảng vài trăm nghìn căn hộ tồn kho như hiện thì các DN BĐS đang “đứng ngồi không yên”, tồn kho vẫn chưa được phóng thích cho dù hàng loạt chính sách, gói tương trợ đã được các cơ quan chức năng đưa ra, nhằm tạo điều kiện cho người dân có khó khăn về nhà ở. Nhưng hình như, các giải pháp vẫn chưa đạt được hiệu quả như đợi mong. Phát triển nhà ở cho thuê vẫn chưa đích thực quyến rũ DN cũng như người dân. Mặt khác, giá nhà ở từng lớp đã được xem lại, để sát với mức tối đa phí xây dựng, giảm bớt lợi nhuận của các DN nhưng nó vẫn khá “xa vời” với người dân. Ngày nay, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện về chính sách tương trợ và phát triển các căn hộ cho thuê, nhằm giúp người dân lao động có thể ổn định được chỗ ở. Một số dự án đang được triển khai thí nghiệm và sẽ sớm đưa vào hoạt động trong năm nay. Một số chuyên gia nhận định, Bộ Xây dựng nên khuyến khích và phát triển chính sách về nhà ở cho thuê. Đây không phải là mô hình mới trên thế giới nhưng ở nước ta thì vẫn còn khá “lạ”. Vì thế, chính sách đưa ra cần phải nghiên cứu kỹ đối tượng, mức giá cho thuê, nhu cầu sinh hoạt,... Để có hướng đi đúng và thích hợp với bối cảnh hiện thời, tránh trường hợp cứ xây ồ ạt rồi lại không thể cho thuê được vì không đúng nhu cầu thực của người dân. Còn theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ đang có chính sách phát triển và tương trợ nhà ở cho thuê. Mức giá thuê sẽ nắm nao núng trong khoảng 2 triệu đồng/tháng đối với căn hộ có diện tích khoảng 40 m2. Chứ với tình hình giá đất, giá nguyên liệu hiện giờ thì không thể nào “làm ra” được những căn hỗ có giá thấp, khoảng 100 triệu đồng/căn hộ bởi quốc gia, Chính phủ chỉ có thể tương trợ tối đa các chính sách liên hệ tới đất đai, thuế, tín dụng,... Nhìn lại những năm qua, đúng là các DN BĐS cốt mới chỉ tập trung vào việc xây dựng nhà ở thương mại để bán, thu lợi nhuận nhanh chứ không hề quan hoài đến việc phát triển nhà ở cho thuê, mô hình được nhiều nước tiền tiến trên thế giới thực hiện. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân đặc biệt là thuê nhà luôn lớn và có khuynh hướng tăng lên hàng năm. Phân tách về vấn đề này, ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát, cho biết, các DN BĐS không “mặn mà” với việc xây nhà cho thuê bởi một số căn nguyên sau: Thứ nhất, việc đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê đòi hỏi DN kinh dinh BĐS phải có nguồn vốn khổng lồ và ổn định để có thể duy trì hoạt động trong một thời kì dài. Thứ hai, lãi suất cho vay tại các nhà băng đối với dự án nhà ở cho thuê không có nhiều sự ưu đãi. DN vẫn phải trả lãi suất cao theo lãi thị trường, trong khi đó thời kì thu hồi vốn đối với nhà ở cho thuê lại khá dài. DN không dám “mạo hiểm” vay tiền để “đổ” vào những dự án có hiệu quả đầu tư thấp kiểu này. Thứ ba, quan niệm về nhà ở của người dân vẫn chưa đích thực được “thông thoáng”, chưa nhiều người sẵn sàng thuê nhà dài hạn để ở mà họ mới chỉ coi đó là sự “tạm bợ”. Điều này khiến cho các DN kinh dinh BĐS phải cân nhắc vì lượng khách hàng dễ bị “lay động”, không phải nhóm đối tượng ổn định lâu dài. Nếu cân đối không hợp lý, DN còn có khả năng rơi vào cảnh thiếu khách hàng và thừa căn hộ cho thuê. Thứ tư, cơ chế về quản lý chung cư, căn hộ cũng như xử lý các tranh chấp phát sinh xảy ra trong trường hợp cho thuê và tính sổ tiền thuê vẫn chưa được rõ ràng và cụ thể, chưa có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cho các vấn đề này. Đồng thời, phí tổn để vận hành và bảo đảm lợi nhuận cho các DN BĐS hiện vẫn là vấn đề tranh cãi ở nhiều khu chung cư trong địa bàn Hà Nội. Căn hộ của người dân đã như vậy thì vấn đề này sẽ lại càng phức tạp hơn giả dụ đó là căn hộ cho thuê. Thứ năm, các ràng buộc về việc thuê và trả tiền thuê hàng tháng, hàng năm không hề ổn định bởi nước ta chưa thể kiểm soát được vấn đề lương và thu nhập. Người dân thu nhập bao lăm một tháng, DN có thể thu tiền thông qua tài khoản lương hay không vẫn là một bài toán khó. Lý do, các nước trên thế giới không quá khó khăn để thực hiện điều này vày họ đều trả lương qua tài khoản, thông tin khá là công khai và sáng tỏ. Hơn nữa, ngân hàng cũng đóng vai trò quan trọng giúp các DN thu tiền thuê nhà, tiền điện, tiền nước,... Của người thuê nhà. Theo thống kê, nhà ở cho thuê bây giờ chỉ chiếm hơn 6% tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở. Trong đó, Hà Nội chiếm 14%, TP HCM chiếm 19%, các thị thành loại 1 chiếm khoảng 5% và các thành phố còn lại chiếm gần 4%. Đa phần những khu nhà ở cho thuê đều được đầu tư và xây dựng từ nguồn vốn của quốc gia. Mặt khác, mức giá cho thuê căn hộ ở nước ta đang khá cao, nếu tính trung bình một căn hộ khoảng 50m2 thì giá cho thuê cũng phải khoảng từ 6 triệu đồng/căn hộ trở lên. Với mức giá đó thì người có thu nhập trung bình trở xuống không đủ khả năng thuê và duy trì trong một thời kì dài. Vì vậy, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu và đề xuất những chính sách hỗ trợ đầu tư mang tính thực tế hơn như giãn nợ, hỗ trợ lãi suất, giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế,.... Có thể thấy, chúng ta đang còn gặp rất nhiều khó khăn trong việc triển khai thử nghiệm nhà ở cho thuê. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về khuyến khích, tương trợ phát triển nhà ở cho thuê dài hạn vẫn đang còn nhiều điều bất cập. Các chính sách tương trợ DN kinh doanh BĐS đối với việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở cho thuê vẫn chưa thực thụ rõ ràng. Chính những điều này đã khiến cho các DN “chậm rãi” và không quá “mặn mà” với chính sách này. Theo GS.TSKH Phạm Ngọc Đăng, nguyên hiệu trưởng ĐH Xây dựng, trong hơn 10 năm qua, thị trường BĐS mới chỉ tập hợp ở phân khúc nhà ở thương mại cao cấp chứ không hề đề cập đến nhà ở cho thuê. Ngay trong dự thảo chương trình "Phát triển nhà ở TP Hà Nội thời đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030", vấn đề nhà ở cho thuê đối với đối tượng là công nhân của các khu công nghiệp, sinh viên các trường ĐH và nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn chưa đích thực được quan tâm. Ngày nay, tầng lớp đang có sự phân cấp, khoảng cách chênh lệch về diện tích nhà ở giữa người giàu và người nghèo tại Hà Nội đang càng ngày càng lớn. Nguyễn Tuấn